Cambio de uso de local a vivienda por antigüedad: todo lo que debes saber

¿Tienes un local comercial que quieres convertir en una vivienda? ¿Sabes que existe una forma de hacerlo sin necesidad de solicitar una licencia de obra ni cumplir con los requisitos urbanísticos? Se trata del cambio de uso de local a vivienda por antigüedad, una opción que te permite aprovechar el espacio y darle un nuevo uso.

En este artículo, te explicamos en qué consiste este tipo de cambio de uso, qué ventajas tiene, qué requisitos debes cumplir y qué pasos debes seguir para realizarlo. Además, te contamos qué impuestos debes pagar y cómo afecta a la ley de propiedad horizontal. ¡Sigue leyendo y descubre todo lo que necesitas saber sobre el cambio de uso de local a vivienda por antigüedad!

¿Qué es el cambio de uso de local a vivienda por antigüedad?

El cambio de uso de local a vivienda por antigüedad es una forma de transformar un local comercial en una vivienda sin necesidad de solicitar una licencia de obra ni cumplir con los requisitos urbanísticos que se exigen para las nuevas construcciones.

Se trata de una opción que se basa en el principio de conservación del uso, que establece que las edificaciones que se construyeron antes de la entrada en vigor del plan general de ordenación urbana (PGOU) pueden mantener el uso que tenían en ese momento, aunque no se ajusten a las normas actuales.

De esta forma, si tienes un local comercial que se construyó antes del PGOU y quieres convertirlo en una vivienda, puedes hacerlo sin tener que adaptarlo a las condiciones actuales de habitabilidad, accesibilidad, seguridad, etc. siempre que no realices obras que modifiquen la estructura o la superficie del local.

¿Qué ventajas tiene el cambio de uso de local a vivienda por antigüedad?

El cambio de uso de local a vivienda por antigüedad tiene varias ventajas, tanto para el propietario como para el mercado inmobiliario. Algunas de ellas son:

• Ahorro económico: al no tener que solicitar una licencia de obra ni cumplir con los requisitos urbanísticos, el propietario se ahorra los costes asociados a estos trámites, así como las posibles sanciones por incumplimiento.
• Ahorro temporal: al no tener que esperar la concesión de la licencia ni realizar obras complejas, el propietario puede realizar el cambio de uso en un plazo más corto y aprovechar el espacio cuanto antes.
• Mayor rentabilidad: al convertir un local comercial en una vivienda, el propietario puede obtener una mayor rentabilidad por su propiedad, ya sea vendiéndola o alquilándola, ya que las viviendas suelen tener más demanda y mayor valor que los locales comerciales.
• Mayor oferta: al aumentar el número de viviendas disponibles en el mercado, se contribuye a reducir el problema del déficit habitacional y a facilitar el acceso a la vivienda a más personas.

¿Qué requisitos debes cumplir para realizar el cambio de uso de local a vivienda por antigüedad?

Para poder realizar el cambio de uso de local a vivienda por antigüedad, debes cumplir con los siguientes requisitos:

• Que el local comercial se haya construido antes de la entrada en vigor del PGOU o del plan urbanístico que regule el uso del suelo en tu municipio.
• Que el local comercial tenga una superficie mínima útil de 25 m2 y una altura libre mínima de 2,5 m.
• Que el local comercial tenga acceso directo e independiente desde la vía pública o desde un elemento común del edificio.
• Que el local comercial tenga ventilación e iluminación natural suficientes para garantizar unas condiciones mínimas de salubridad y confort.
• Que el local comercial disponga o pueda disponer de los servicios básicos de agua potable, electricidad, saneamiento y telecomunicaciones.
• Que no realices obras que modifiquen la estructura o la superficie del local comercial. Solo puedes realizar obras menores para adecuar el espacio a las necesidades de una vivienda, como la instalación de un baño, una cocina, un dormitorio, etc.

¿Qué pasos debes seguir para realizar el cambio de uso de local a vivienda por antigüedad?

Para realizar el cambio de uso de local a vivienda por antigüedad, debes seguir los siguientes pasos:

• Solicitar un certificado de antigüedad al ayuntamiento o a un técnico competente que acredite que el local comercial se construyó antes del PGOU o del plan urbanístico vigente.
• Solicitar una declaración responsable al ayuntamiento o a un técnico competente que acredite que el local comercial cumple con los requisitos para realizar el cambio de uso y que no se van a realizar obras que modifiquen la estructura o la superficie del local.
• Realizar las obras menores necesarias para adecuar el local comercial a las necesidades de una vivienda, respetando la normativa municipal y sectorial aplicable.
• Solicitar la cédula de habitabilidad al ayuntamiento o a un técnico competente que certifique que el local comercial reúne las condiciones mínimas de habitabilidad para ser utilizado como vivienda.
• Solicitar la inscripción registral del cambio de uso en el registro de la propiedad, presentando la documentación anterior y abonando los correspondientes impuestos y tasas.

¿Qué impuestos debes pagar por el cambio de uso de local a vivienda por antigüedad?

El cambio de uso de local a vivienda por antigüedad implica el pago de los siguientes impuestos:

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): al cambiar el uso del local comercial, se modifica el valor catastral del inmueble y, por tanto, la cuota del IBI que debes pagar cada año. El valor catastral se calcula en función del uso, la superficie, la ubicación, la antigüedad y otros factores del inmueble. En general, el valor catastral de una vivienda suele ser mayor que el de un local comercial, por lo que el IBI también suele aumentar.
• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD): al cambiar el uso del local comercial, se produce una alteración jurídica del inmueble que debe tributar por este impuesto. El ITP-AJD se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor real del inmueble, que puede variar según la comunidad autónoma. En algunos casos, se puede solicitar una bonificación o una exención de este impuesto si se cumplen ciertos requisitos.
• Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU): al cambiar el uso del local comercial, se produce un incremento del valor del suelo sobre el que se asienta el inmueble, que debe tributar por este impuesto. El IIVTNU se calcula aplicando un porcentaje sobre el incremento del valor del suelo desde la última transmisión del inmueble, que depende del tiempo transcurrido y del municipio donde se ubica. En algunos casos, se puede solicitar una bonificación o una exención de este impuesto si se cumplen ciertos requisitos.

¿Cómo afecta el cambio de uso de local a vivienda por antigüedad a la ley de propiedad horizontal?

El cambio de uso de local a vivienda por antigüedad también afecta a la ley de propiedad horizontal, que regula las relaciones entre los propietarios de los distintos pisos y locales de un mismo edificio.

Según esta ley, para realizar el cambio de uso de local a vivienda por antigüedad es necesario contar con el consentimiento de la mayoría simple (más de la mitad) de los propietarios del edificio, que representen a su vez más de la mitad de las cuotas de participación.

Además, al realizar el cambio de uso, el propietario debe asumir las siguientes consecuencias:

• Modificar su cuota de participación en los gastos comunes del edificio, en función del nuevo valor y uso del inmueble.
• Respetar las normas de convivencia y las decisiones adoptadas por la comunidad de propietarios en materia de conservación, mejora y administración del edificio.
• Asumir su responsabilidad civil por los daños que pueda causar al resto de los propietarios o al edificio como consecuencia del cambio de uso.

Conclusión

El cambio de uso de local a vivienda por antigüedad es una opción que te permite aprovechar el espacio y darle un nuevo uso a tu propiedad, sin necesidad de solicitar una licencia de obra ni cumplir con los requisitos urbanísticos. Sin embargo, debes tener en cuenta que este tipo de cambio de uso implica el pago de ciertos impuestos, el consentimiento de la comunidad de propietarios y la modificación de la cuota de participación en los gastos comunes del edificio. Además, debes asegurarte de que el local comercial cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad, ventilación, iluminación y servicios básicos para ser utilizado como vivienda.

Si quieres realizar el cambio de uso de local a vivienda por antigüedad, debes seguir los pasos que te hemos explicado en este artículo: solicitar un certificado de antigüedad, una declaración responsable, una cédula de habitabilidad y la inscripción registral del cambio de uso. Así, podrás disfrutar de tu nueva vivienda sin complicaciones ni riesgos.

Esperamos que este artículo te haya sido útil y te haya aclarado todas tus dudas sobre el cambio de uso de local a vivienda por antigüedad. Si tienes alguna pregunta o comentario, no dudes en contactarnos. Estaremos encantados de ayudarte. 😊