El contrato de compraventa es uno de los más habituales en el ámbito jurídico y comercial. Se trata de un acuerdo por el que una de las partes (vendedor) se obliga a entregar una cosa determinada a otra (comprador) a cambio de un precio cierto. Sin embargo, ¿qué ocurre cuando el vendedor no cumple con su obligación de entregar la cosa vendida o lo hace defectuosamente? ¿Qué derechos tiene el comprador ante esta situación?
Tipos de incumplimiento de contrato de compraventa por parte del vendedor
El incumplimiento de contrato de compraventa por parte del vendedor puede ser de dos tipos:
- Incumplimiento total: se produce cuando el vendedor no entrega la cosa vendida o la entrega fuera del plazo pactado. En este caso, el comprador puede optar por exigir el cumplimiento forzoso del contrato o resolverlo y reclamar los daños y perjuicios causados.
- Incumplimiento parcial: se produce cuando el vendedor entrega la cosa vendida, pero esta no se ajusta a lo pactado en el contrato, ya sea por defectos, vicios ocultos o falta de cualidades. En este caso, el comprador puede optar por conservar la cosa y reclamar una rebaja del precio o devolverla y exigir la restitución del precio pagado, así como los daños y perjuicios causados.
Requisitos para reclamar el incumplimiento de contrato de compraventa por parte del vendedor
Para que el comprador pueda reclamar el incumplimiento de contrato de compraventa por parte del vendedor, debe cumplir con los siguientes requisitos:
- Existencia y validez del contrato: debe probarse que existe un contrato de compraventa válido entre las partes, que contiene los elementos esenciales (consentimiento, objeto y precio) y que no adolece de ningún vicio que lo invalide (error, dolo, violencia, etc.).
- Obligación incumplida: debe probarse que el vendedor tenía la obligación de entregar la cosa vendida o de hacerlo conforme a lo pactado en el contrato, y que no lo ha hecho o lo ha hecho defectuosamente.
- Imputabilidad del incumplimiento: debe probarse que el incumplimiento es imputable al vendedor, es decir, que no se debe a una causa ajena a su voluntad o a un hecho fortuito o de fuerza mayor.
- Daños y perjuicios: debe probarse que el incumplimiento ha causado un daño al comprador, que puede ser material (pérdida o deterioro de la cosa) o moral (afectación a su honor, reputación o sentimientos), y que existe una relación causal entre el incumplimiento y el daño.
Plazos para reclamar el incumplimiento de contrato de compraventa por parte del vendedor
El plazo para reclamar el incumplimiento de contrato de compraventa por parte del vendedor depende del tipo de incumplimiento y del tipo de cosa vendida:
- Si se trata de un incumplimiento total y la cosa vendida es mueble, el plazo es de 6 años desde la fecha en que debió entregarse la cosa.
- Si se trata de un incumplimiento total y la cosa vendida es inmueble, el plazo es de 15 años desde la fecha en que debió entregarse la cosa.
- Si se trata de un incumplimiento parcial y la cosa vendida tiene defectos o vicios ocultos, el plazo es de 6 meses desde la fecha en que se entregó la cosa.
- Si se trata de un incumplimiento parcial y la cosa vendida carece de las cualidades pactadas, el plazo es de 3 años desde la fecha en que se entregó la cosa.
Formas de reclamar el incumplimiento de contrato de compraventa por parte del vendedor
El comprador puede reclamar el incumplimiento de contrato de compraventa por parte del vendedor por las siguientes vías:
- Vía extrajudicial: consiste en intentar llegar a un acuerdo con el vendedor, ya sea directamente o a través de un mediador o un arbitro, para solucionar el conflicto de forma amistosa y evitar acudir a los tribunales. Esta vía es más rápida, económica y flexible que la judicial, pero requiere la voluntad de ambas partes.
- Vía judicial: consiste en interponer una demanda ante el juzgado competente, que puede ser el civil o el mercantil, según el caso, para que un juez resuelva el conflicto y dicte una sentencia que obligue al vendedor a cumplir con su obligación o a indemnizar al comprador. Esta vía es más lenta, costosa y rígida que la extrajudicial, pero ofrece más garantías de seguridad jurídica.
Modelo de resolución de contrato de compraventa por incumplimiento del vendedor
A continuación se presenta un modelo de resolución de contrato de compraventa por incumplimiento del vendedor, que puede servir como ejemplo para redactar uno propio. No obstante, se recomienda consultar con un abogado especializado antes de firmar cualquier documento legal.
Consecuencias de la resolución de contrato de compraventa por incumplimiento del vendedor
La resolución de contrato de compraventa por incumplimiento del vendedor implica que el contrato queda sin efecto y que las partes deben restituirse recíprocamente lo que se hayan entregado o pagado en virtud del mismo. Además, el comprador puede reclamar al vendedor los daños y perjuicios que le haya causado su incumplimiento.
Los daños y perjuicios que puede reclamar el comprador son los siguientes:
- Daño emergente: es el perjuicio efectivo que ha sufrido el comprador por el incumplimiento del vendedor, como por ejemplo, los gastos de transporte, almacenamiento, reparación o sustitución de la cosa vendida.
- Lucro cesante: es el beneficio que ha dejado de obtener el comprador por el incumplimiento del vendedor, como por ejemplo, la pérdida de oportunidades de negocio, de clientes o de ingresos.
- Intereses legales: son los intereses que se devengan desde la fecha en que se produjo el incumplimiento hasta la fecha en que se paga la indemnización, según el tipo fijado por la ley para cada año.
- Intereses moratorios: son los intereses que se devengan desde la fecha en que se reclama judicialmente la indemnización hasta la fecha en que se paga, según el tipo pactado en el contrato o, en su defecto, el legal.
Para calcular la cuantía de los daños y perjuicios, se debe tener en cuenta el valor de la cosa vendida en el momento del incumplimiento, así como las circunstancias del caso y la buena o mala fe de las partes.
Ejemplos de casos reales de incumplimiento de contrato de compraventa por parte del vendedor en España
A continuación se presentan algunos ejemplos de casos reales de incumplimiento de contrato de compraventa por parte del vendedor en España, extraídos de las sentencias dictadas por los tribunales españoles:
- Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, de 15 de octubre de 2020: se resuelve un contrato de compraventa de una vivienda por incumplimiento del vendedor, que no entregó la licencia de primera ocupación ni subsanó las deficiencias constructivas. Se condena al vendedor a devolver al comprador el precio pagado más los intereses legales y moratorios, así como a indemnizarle con 6.000 euros por daño moral.
- Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, de 18 de junio de 2019: se resuelve un contrato de compraventa de una finca rústica por incumplimiento del vendedor, que no entregó la posesión pacífica y libre de cargas. Se condena al vendedor a devolver al comprador el precio pagado más los intereses legales y moratorios, así como a indemnizarle con 30.000 euros por daño emergente y 60.000 euros por lucro cesante.
- Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, de 28 de marzo de 2018: se resuelve un contrato de compraventa de un vehículo por incumplimiento del vendedor, que entregó un coche con un kilometraje superior al pactado. Se condena al vendedor a devolver al comprador el precio pagado más los intereses legales y moratorios, así como a indemnizarle con 3.000 euros por daño emergente y 1.500 euros por daño moral.
Conclusiones sobre el incumplimiento de contrato de compraventa por parte del vendedor en España
El contrato de compraventa es uno de los más frecuentes y relevantes en el ámbito jurídico y comercial. Sin embargo, puede darse el caso de que el vendedor no cumpla con su obligación de entregar la cosa vendida o lo haga defectuosamente.
Ante esta situación, el comprador tiene derecho a resolver el contrato y a reclamar al vendedor los daños y perjuicios que le haya causado su incumplimiento. Para ello, debe cumplir con una serie de requisitos y plazos, así como elegir entre la vía extrajudicial o la judicial.
El incumplimiento de contrato de compraventa por parte del vendedor puede generar un grave perjuicio al comprador, tanto material como moral, por lo que es conveniente contar con el asesoramiento de un abogado especializado que defienda sus intereses y derechos.
