El alquiler de habitaciones es una práctica cada vez más común en España, sobre todo en las grandes ciudades, donde el precio de la vivienda es elevado y la oferta escasa. Muchas personas optan por compartir piso con otras, ya sea por motivos económicos, sociales o personales. Sin embargo, esta modalidad de alquiler también puede generar conflictos entre los inquilinos y los propietarios, especialmente cuando no hay un contrato escrito que regule las condiciones del arrendamiento.
Uno de los problemas más frecuentes que se plantean es el del desalojo de una habitación alquilada sin contrato. ¿Qué derechos tiene el inquilino en esta situación? ¿Qué requisitos debe cumplir el propietario para echarlo? ¿Qué pasos debe seguir el inquilino para defenderse? En este artículo vamos a intentar responder a estas y otras preguntas, con el objetivo de ofrecer una guía práctica y útil para los afectados por este tipo de situaciones.
¿Qué es el alquiler de habitaciones?
El alquiler de habitaciones es una modalidad de arrendamiento urbano que consiste en ceder el uso y disfrute de una o varias habitaciones de una vivienda a una o varias personas, a cambio de una renta mensual. El propietario puede ser el dueño de la vivienda o un inquilino que subarrienda parte de la misma.
El alquiler de habitaciones se diferencia del alquiler de vivienda en que el inquilino no tiene derecho al uso exclusivo y pleno de toda la vivienda, sino solo de la habitación o habitaciones que ocupa, y debe compartir con el propietario o con otros inquilinos las zonas comunes, como el salón, la cocina o el baño.
El alquiler de habitaciones no está regulado específicamente por ninguna norma, sino que se rige por lo que establezcan las partes en el contrato, y en su defecto, por lo dispuesto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), que es la norma general que regula los arrendamientos urbanos en España.
¿Es necesario firmar un contrato?
La respuesta es sí. Aunque no es obligatorio por ley, es muy recomendable firmar un contrato escrito cuando se alquila una habitación, ya que así se evitan posibles malentendidos y se garantiza una mayor seguridad jurídica para ambas partes.
El contrato debe recoger los datos identificativos del propietario y del inquilino, la descripción de la habitación o habitaciones objeto del arrendamiento, la duración del mismo, la renta mensual y la forma de pago, las condiciones de uso y convivencia, las causas de resolución anticipada y cualquier otra cláusula que se considere conveniente.
El contrato debe ser firmado por ambas partes y se recomienda hacer dos copias: una para el propietario y otra para el inquilino. Además, es aconsejable inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad o en el Registro de Contratos de Arrendamiento Urbanos (RECAU), según corresponda, para darle publicidad frente a terceros.
¿Qué pasa si no hay contrato?
Si no hay contrato escrito, el alquiler se considera verbal y se rige por lo dispuesto en la LAU. Esto significa que se aplican las mismas normas que para el alquiler de vivienda, salvo algunas particularidades.
En primer lugar, la duración del alquiler verbal es indefinida, salvo que se pacte lo contrario. Esto implica que ninguna de las partes puede resolver el contrato sin causa justificada, salvo que haya transcurrido al menos seis meses desde su inicio y se preavise con 30 días de antelación.
En segundo lugar, la renta mensual se fija por lo que hayan acordado las partes verbalmente. Si no hay acuerdo expreso, se entiende que es la que corresponde al valor del mercado. La renta solo se puede actualizar anualmente según el Índice de Precios al Consumo (IPC).
En tercer lugar, el inquilino tiene derecho a subarrendar o ceder su habitación a otra persona, siempre que cuente con el consentimiento del propietario. En caso contrario, el propietario puede resolver el contrato y exigir el desalojo.
En cuarto lugar, el inquilino tiene derecho a realizar las obras necesarias para conservar o mejorar la habitación, siempre que no alteren la configuración o el estado de la vivienda. El propietario no puede oponerse a estas obras, pero tampoco está obligado a pagarlas ni a indemnizar al inquilino por ellas.
En quinto lugar, el inquilino tiene derecho a que se le devuelva la fianza al finalizar el contrato, siempre que haya cumplido con sus obligaciones y haya entregado la habitación en buen estado. La fianza equivale a una mensualidad de renta y debe depositarse en el organismo competente de la comunidad autónoma.
¿Qué requisitos debe cumplir el propietario para echar al inquilino?
El propietario solo puede echar al inquilino de una habitación alquilada sin contrato si se dan alguna de las siguientes causas:
- Que haya transcurrido al menos seis meses desde el inicio del contrato y se preavise con 30 días de antelación.
- Que el inquilino incumpla alguna de sus obligaciones, como el pago de la renta o los gastos, el respeto a las normas de convivencia, el mantenimiento de la habitación o la prohibición de subarrendar o ceder sin consentimiento.
- Que el propietario necesite la habitación para sí mismo o para un familiar de primer grado o por adopción, siempre que lo comunique con dos meses de antelación y lo acredite documentalmente.
- Que el propietario quiera realizar obras de mejora o rehabilitación en la vivienda que afecten a la habitación, siempre que lo comunique con tres meses de antelación y lo justifique técnicamente.
En cualquiera de estos casos, el propietario debe comunicar al inquilino su voluntad de resolver el contrato por escrito, indicando la causa y la fecha de efectos. Si el inquilino no acepta o no abandona la habitación en el plazo establecido, el propietario puede acudir a la vía judicial para solicitar el desahucio.
¿Qué pasos debe seguir el inquilino para defenderse?
El inquilino puede defenderse de un desalojo injustificado o abusivo siguiendo estos pasos:
- Revisar si existe un contrato escrito y si se ha cumplido lo pactado en él.
- Revisar si se ha respetado la duración mínima del contrato verbal y si se ha preavisado con suficiente antelación.
- Revisar si se ha incumplido alguna obligación contractual o legal que justifique la resolución del contrato.
- Revisar si se ha acreditado debidamente la necesidad del propietario o las obras en la vivienda.
- Reclamar al propietario por escrito la subsanación del defecto o la rectificación de la decisión, aportando las pruebas que se tengan.
- Negociar con el propietario una solución amistosa que satisfaga los intereses de ambas partes, como una prórroga, una rebaja o una indemnización.
- Acudir a los servicios de mediación, arbitraje o conciliación que existan en la localidad para intentar resolver el conflicto de forma extrajudicial.
- Solicitar asesoramiento jurídico gratuito o subvencionado a través del colegio de abogados, las asociaciones de consumidores o las entidades sociales.
- Oponerse al desahucio judicialmente si se recibe una demanda del propietario, presentando un escrito de contestación en el plazo de 10 días hábiles desde su notificación, exponiendo los motivos y las pruebas que se tengan.
- Solicitar medidas cautelares para suspender o aplazar el lanzamiento si se dicta una sentencia desfavorable, alegando circunstancias personales o sociales que lo justifiquen, como ser víctima de violencia de género, tener hijos menores o dependientes, estar en situación de vulnerabilidad o exclusión social, etc.
Conclusión
El alquiler de habitaciones es una opción cada vez más utilizada por muchas personas que buscan una vivienda asequible y flexible. Sin embargo, también puede generar conflictos entre los inquilinos y los propietarios, especialmente cuando no hay un contrato escrito que regule las condiciones del arrendamiento. Por eso, es muy importante firmar un contrato escrito que recoja los derechos y obligaciones de cada parte, y que se ajuste a la legalidad vigente.
En caso de que no haya contrato escrito, el alquiler se rige por la LAU, que establece una serie de requisitos y garantías para el propietario y el inquilino. El propietario solo puede echar al inquilino si se dan alguna de las causas previstas en la ley, y siempre que lo comunique por escrito con la debida antelación. El inquilino puede defenderse de un desalojo injustificado o abusivo siguiendo los pasos que hemos explicado, y recurriendo a los medios extrajudiciales o judiciales que tenga a su alcance.
El alquiler de habitaciones es una opción válida y beneficiosa para muchas personas, siempre que se haga con respeto, transparencia y responsabilidad. Esperamos que este artículo te haya servido de ayuda para conocer mejor tus derechos y deberes como inquilino o propietario de una habitación alquilada sin contrato.
