El mercado del alquiler en España está experimentando una serie de cambios importantes con la entrada en vigor de la nueva ley de alquileres 2023, que tiene como objetivo facilitar el acceso a la vivienda, regular los precios y proteger a los inquilinos y propietarios.
En este artículo te explicamos todo lo que debes saber sobre la nueva ley de alquileres 2023, que se basa en el proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda aprobado por el Congreso el 27 de abril de 2023 y que está pendiente de tramitación en el Senado.
¿Qué es la nueva ley de alquileres 2023?
La nueva ley de alquileres 2023 es una normativa que pretende desarrollar el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada, así como garantizar el equilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda en alquiler.
La ley se enmarca dentro del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia impulsado por el Gobierno para hacer frente a las consecuencias económicas y sociales de la pandemia de COVID-19.
La ley incluye medidas para aumentar el parque público de vivienda, limitar el precio del alquiler en zonas tensionadas, ofrecer beneficios fiscales a los propietarios que alquilen a precios reducidos, regular los desahucios y apoyar a los colectivos más vulnerables.
¿Qué novedades introduce la nueva ley de alquileres 2023?
La nueva ley de alquileres 2023 introduce una serie de novedades que afectan tanto a los inquilinos como a los propietarios. Algunas de las más destacadas son las siguientes:
Ampliación de las zonas tensionadas
La nueva ley facilita las condiciones para que un barrio o un municipio sea declarado como zona tensionada de alquiler, lo que permitirá la adopción de medidas de control de los precios. La declaración requiere que se cumpla una de estas dos condiciones:
- Que el precio medio del alquiler supere el 30% de los ingresos medios de la zona.
- Que el precio del alquiler haya aumentado más de 3 puntos porcentuales por encima del IPC en los últimos 5 años.
La declaración corresponde a las comunidades autónomas, previa consulta a los ayuntamientos, y tendrá una duración prorrogable de 3 años.
Límite al precio del alquiler
La nueva ley establece un límite al precio del alquiler en las zonas declaradas como tensionadas. En estos casos:
- Los contratos que finalicen antes del 30 de junio de 2023 podrán prorrogarse durante 6 meses con una subida máxima del 2%.
- Los contratos que se firmen a partir del 1 de julio de 2023 tendrán como límite el precio del contrato anterior.
- Los contratos que se firmen sobre viviendas que no hayan estado arrendadas en los últimos 5 años tendrán como límite el precio establecido por un sistema de índices de referencia elaborado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
Además, la nueva ley modifica el criterio para la actualización anual del alquiler en todos los contratos. A partir de 2025, se sustituye el IPC por el IGC (Índice de Garantía de Competitividad), que tiene un límite superior del 2% y un límite inferior del 0%.
Traslado de los honorarios de la inmobiliaria
La nueva ley prohíbe que los honorarios por la intermediación inmobiliaria sean asumidos por el inquilino cuando el propietario sea un gran tenedor (persona física o jurídica que posea más de 10 viviendas). En estos casos, será el propietario quien deba pagar estos gastos.
Prohibición de gastos extras
La nueva ley prohíbe que el propietario pueda aumentar el precio del alquiler con gastos extras que no estén incluidos en el contrato. Por ejemplo, no se podrá cobrar por el uso de servicios comunes, el mantenimiento de instalaciones o la realización de obras de mejora.
Asimismo, la nueva ley establece que los gastos de suministros (agua, luz, gas, etc.) deberán ser individualizados y abonados por el inquilino según su consumo real. El propietario deberá facilitar al inquilino los recibos o facturas correspondientes a estos gastos.
Prohibición de “acuerdo entre las partes” contrarias a la ley
La nueva ley prohíbe que los contratos de alquiler contengan cláusulas que establezcan un “acuerdo entre las partes” que vaya en contra de lo dispuesto en la ley. Por ejemplo, no se podrá pactar una duración inferior a la legal, un incremento superior al legal o una renuncia a los derechos del inquilino.
Medidas de protección frente a los desahucios
La nueva ley refuerza las medidas de protección frente a los desahucios de personas en situación de vulnerabilidad. Entre otras medidas:
- Se amplía el plazo para que el inquilino pueda pagar la deuda o presentar un recurso antes del lanzamiento, que pasa de 10 a 15 días hábiles.
- Se establece la obligación de comunicar al órgano competente en materia de servicios sociales el inicio del procedimiento de desahucio para que pueda valorar la situación del inquilino y ofrecerle una alternativa habitacional.
- Se suspende el lanzamiento cuando el propietario sea un gran tenedor y el inquilino se encuentre en situación de vulnerabilidad sobrevenida por causas relacionadas con la pandemia.
Beneficios fiscales para propietarios
La nueva ley establece una serie de beneficios fiscales para los propietarios que alquilen sus viviendas a precios reducidos o que las cedan a entidades públicas o privadas para su gestión social. Entre estos beneficios:
- Se reduce el tipo impositivo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD) al 0,5% para los contratos de alquiler con renta limitada.
- Se bonifica el 95% del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para las viviendas con renta limitada o cedidas para uso social durante al menos 3 años.
- Se bonifica el 95% del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) para las transmisiones de viviendas con renta limitada o cedidas para uso social durante al menos 3 años.
- Se establece una deducción del 60% en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para los rendimientos obtenidos por el alquiler de viviendas con renta limitada o cedidas para uso social durante al menos 3 años.
¿Cómo afecta la nueva ley de alquileres 2023 a los inquilinos?
La nueva ley de alquileres 2023 supone una serie de ventajas para los inquilinos, especialmente para aquellos que residan en zonas tensionadas. Entre estas ventajas se encuentran:
- La posibilidad de acceder a un alquiler más asequible y estable, ya que se limita el precio y se evitan subidas desproporcionadas.
- La posibilidad de prorrogar el contrato durante 6 meses más si finaliza antes del 30 de junio de 2023, con una subida máxima del 2%.
- La posibilidad de solicitar una prórroga extraordinaria anual tras la finalización del contrato si se encuentra en una zona tensionada y no hay alternativa habitacional.
- La posibilidad de ahorrar en los gastos de intermediación inmobiliaria si el propietario es un gran tenedor.
- La posibilidad de acogerse a las medidas de protección frente a los desahucios si se encuentra en situación de vulnerabilidad sobrevenida por causas relacionadas con la pandemia.
¿Cómo afecta la nueva ley de alquileres 2023 a los propietarios?
La nueva ley de alquileres 2023 también implica una serie de obligaciones y responsabilidades para los propietarios, especialmente para aquellos que sean grandes tenedores (poseedor de más de 5 viviendas). Entre estas obligaciones y responsabilidades se encuentran:
- La obligación de limitar el precio del alquiler en las zonas declaradas como tensionadas, tanto en los contratos nuevos como en los prorrogados.
- La obligación de asumir los gastos de intermediación inmobiliaria si posee más de 5 viviendas y alquila a través de una agencia.
- La obligación de comunicar al órgano competente en materia de servicios sociales el inicio del procedimiento de desahucio para que pueda valorar la situación del inquilino y ofrecerle una alternativa habitacional.
- La obligación de suspender el lanzamiento cuando el inquilino se encuentre en situación de vulnerabilidad sobrevenida por causas relacionadas con la pandemia y no haya alternativa habitacional.
- La responsabilidad de mantener la vivienda en buen estado de conservación y habitabilidad, así como de realizar las reparaciones necesarias.
Por otro lado, la nueva ley de alquileres 2023 también ofrece una serie de incentivos y beneficios para los propietarios que alquilen sus viviendas a precios reducidos o que las cedan a entidades públicas o privadas para su gestión social. Entre estos incentivos y beneficios se encuentran:
- La posibilidad de acceder a beneficios fiscales en el ITP-AJD, el IBI, el IIVTNU y el IRPF.
- La posibilidad de acceder a beneficios urbanísticos como la exención o reducción de tasas o la agilización de trámites.
- La posibilidad de acceder a ayudas públicas para la rehabilitación o mejora de la eficiencia energética de las viviendas.
Quien se considera gran tenedor?
La ley de alquileres 2023 establece una serie de obligaciones y limitaciones para los propietarios que sean considerados grandes tenedores. Según la ley, se considera gran tenedor a la persona física o jurídica que posea más de 5 viviendas, locales, garajes u otras unidades de uso distinto al residencial. También se considera gran tenedor a la persona física o jurídica que posea una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados destinada a uso residencial.
Qué impacto tendrá según el tipo de propietario de la vivienda?
La nueva ley de alquileres 2023 tendrá un impacto diferente según el tipo de propietario y la zona donde se encuentre la vivienda.
Para los propietarios que sean grandes tenedores (más de 5 viviendas), la ley supone una serie de obligaciones y limitaciones, como la de asumir los gastos de intermediación inmobiliaria, limitar el precio del alquiler en zonas tensionadas, comunicar los desahucios a los servicios sociales y suspender los lanzamientos en casos de vulnerabilidad.
Para los propietarios que sean pequeños tenedores (menos de 5 viviendas), la ley ofrece una serie de incentivos y beneficios, como la posibilidad de acceder a beneficios fiscales y urbanísticos si alquilan a precios reducidos o ceden sus viviendas para uso social, o la posibilidad de acceder a ayudas públicas para la rehabilitación o mejora de la eficiencia energética de las viviendas.
En cualquier caso, la ley también implica una serie de responsabilidades para todos los propietarios, como la de mantener la vivienda en buen estado de conservación y habitabilidad, realizar las reparaciones necesarias y actualizar el alquiler según el IGC.
En este contexto, un propietario podría valorar la nueva ley de alquileres 2023 como positiva o negativa según su situación particular y sus expectativas. En general, se podría decir que la ley favorece a los propietarios que apuestan por un alquiler social y estable, y perjudica a los propietarios que buscan un alquiler especulativo y rentable.
¿Qué otras medidas incluye la nueva ley de alquileres 2023?
Además de las medidas relacionadas con el alquiler, la nueva ley de alquileres 2023 incluye otras medidas que afectan al sector de la vivienda en general. Entre estas medidas se encuentran:
- El impulso de la vivienda pública y protegida, mediante la calificación indefinida, el aumento del porcentaje de reserva de suelo y la elaboración de un inventario del parque público.
- El recargo del IBI para las viviendas vacías, con el fin de incentivar su puesta en el mercado y evitar la especulación.
- La imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública, con el fin de evitar operaciones de venta a fondos de inversión o entidades privadas.
- El aumento de la oferta del alquiler con la vivienda asequible incentivada, mediante la cesión temporal del uso del suelo público a entidades privadas que construyan y gestionen viviendas en alquiler social.
¿Cuándo entrará en vigor la nueva ley de alquileres 2023?
La nueva ley de alquileres 2023 entrará en vigor cuando se publique en el Boletín Oficial del Estado (BOE), lo que se espera que ocurra antes de las elecciones del 28 de mayo de 2023.
Sin embargo, algunas medidas tendrán una aplicación progresiva o diferenciada según los casos. Por ejemplo:
- La limitación del precio del alquiler en zonas tensionadas se aplicará a los contratos que se firmen a partir del 1 de julio de 2023, pero no afectará a los contratos vigentes.
- Los beneficios fiscales para los propietarios que alquilen a precios reducidos o que cedan sus viviendas para uso social se aplicarán a partir del 1 de enero de 2024.
- El recargo del IBI para las viviendas vacías se aplicará a partir del 1 de enero de 2025.
Conclusión
La nueva ley de alquileres 2023 es una normativa que busca garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada, así como equilibrar el mercado del alquiler en España.
La ley introduce medidas para limitar el precio del alquiler en zonas tensionadas, ofrecer beneficios fiscales a los propietarios que alquilen a precios reducidos o que cedan sus viviendas para uso social, regular los desahucios y apoyar a los colectivos más vulnerables.
La ley también incluye medidas para impulsar la vivienda pública y protegida, recargar el IBI a las viviendas vacías, impedir el cambio de calificación de vivienda pública y aumentar la oferta del alquiler con la vivienda asequible incentivada.
La ley entrará en vigor cuando se publique en el BOE, lo que se espera que ocurra antes de las elecciones del 28 de mayo de 2023. Sin embargo, algunas medidas tendrán una aplicación progresiva o diferenciada según los casos.
Esperamos que este artículo te haya sido útil para conocer la nueva ley de alquileres 2023 y cómo te afecta. Si tienes alguna duda o consulta, puedes contactarnos y te asesoraremos de forma personalizada.
Gracias por leer hasta el final y recuerda compartir este artículo si te ha gustado. ¡Hasta la próxima!
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